別紙５－１

１．活動の背景と目的

　 建築協定各地区の住民により構成される建築協定運営委員会では、建築協定の基準への適合審査や指導、建築協定区域隣接地への加入勧誘など多岐に渡る活動を行っている。しかし、これらの活動を専門知識の少ない地域住民が的確に行うことは難しく、様々な支援が求められている。

 　横浜市建築協定連絡協議会は、市内171地区の建築協定区域の土地所有者等を会員として設立された組織であり、各運営委員会の活動を支援するため、横浜市の支援を受けて建築協定に関する情報交換や普及啓発などを推進している。機関紙の発行、見学会・勉強会の開催、マニュアル等の発行などにより一定の成果をあげてきているが、地域住民の高齢化、建築確認の民間開放など、建築協定の運営をとりまく環境は厳しさを増してきており、活動内容のより一層の充実が求められている。

　 このため、活動基盤・体制の強化を含め、活動内容の充実に向けた検討・試行を、まちづくりNPOと連携して行うことを目的とする（今年度から２、３年かけて検討・試行を行い、体制の見直し、活動内容の拡充を図る）。今年度は、建築協定地区の現状把握・分析と情報のデータベース化を図り、その活用方法について検討した。

２．活動内容２−１ 活動の概要と手順

（１）    市内の建築協定の運営状況等の把握及びその情報のデータベース化

　 横浜市建築協定連絡協議会とNPO法人横浜プランナーズネットワークで、作業部会を設置し7月末から検討・作業を開始した。

　 建築協定地区の概要データのデータベース化、協議会が実施した協定地区運営に関するアンケート調査結果のデータベース化をすすめるとともに、アンケート調査結果を補完し、運営の実態をより具体的に把握するため、10地区を選択して、現地見学と地区運営に関するヒアリング調査を実施した。

 　また、建築協定地区運営に関する基礎資料を収集した。

（２）    運営状況等の情報の活用方法及び情報共有化の検討・試行

　　協定地区の運営に役立つ情報の共有化手法の検討・作業を9月から開始した。

 　協定地区の概要やアンケート調査結果、その他地区運営に関連する資料を運営委員会相互に共有するため、協議会のウエッブサイトの開設を検討することとした。今年度は、サイトの構成を検討するとともに、サイトの一部を作成し、活用方法の検討・検証ができるようにした。

●検討の内容と手順 

（１）方面別交流会の開催

●方面別交流会チラシ

●西部方面建築協定地区の位置

１）第１部 活動報告

①東戸塚グリーンタウン

・ 建物の高さと擁壁のみを規定している。スタート時より尐しゆるくした。

・ 締結後 27 年経ち、スタート時のことを知っている人が尐ない。

・ 規則では高さは９m になっているが、実際に当初建て売りで作られたのは８m 程度。日照の問題があり、低くしたのではないか。建替えで９m になると、建築協定に合致していても近隣からは不満（「以前より高いが協定違反ではないか？」という疑問）が協定運営委員会に来る。規則で決めている以上、建築協定では解決できず、意味のない協定だという意見もある。

・ ８m か９m かという協定の数字ではなく、住民がどうかかわっているかということが重要だと思う。 

・ 元が協定の規則より低い８m だったことについては、当初の状況を地区に知らせたら理解が得られ守られるのではないかと思ったが、「地域の欠点をわざわざ知らせることはない」と反対された。

・  最近、太陽光発電のパネルをつけるため、屋根の南側を広くとる傾向がある。そうすると棟の位置が北寄りになり、軒の位置も変わるので、影の出方が変わるという事例があり、勉強になった。建築確認も取り、建築協定違反でもないので、建替えた家と影になった家、双方に納得してもらうのが大変。

・ ９m は３階建てを規制している。

②領家地区

・ 自治会地区と協定地区が一致しているので、自治会役員と協定の運営委員会は一致している。

・ 去年の７月に２回目の更新をした。規模が大きく、更新に２年かかった。合意率 92％。合意を得るのが大変だった。マンションが４棟あり、そこにも合意してもらうため、訪問戸数が多かった。現役世代が多く、平日動ける

「シニアクラブ」が活躍した。

・ 合意書の書き方がわからなかったりいい加減に書く人がいて、修正が大変だった。書き方の煩わしさや、商売を理由に合意しないという人もいた。建築協定の限界を感じた。

・ 更新作業は大変。今回は出来たが、10 年後に若い人がやってくれるのか不安。地区計画への移行も必要かと考えている。運営委員とは別に更新のための体制が必要という指摘もあった。

・ 審査は一級建築士に依頼してやってもらっている。違反はない。民間の建築確認を取ったもので運営委員会に連絡なく建て始めたものがあったが、途中で確認して修正してもらった。

・ 地区は相鉄と三井不動産の開発で、敷地は 40 坪以上の規模がある。値上がりをして、40 坪ぎりぎりの区画も増えた。当初より小規模なものも増えた。ただし、敷地規模は最大で 67 坪なので、２つには割れない。高齢化して、２つに割りたいという声もちらほらある。

・ 委員長は元地権者で、地権者たちが協定を作った。２回目の更新は大変だったが１回目と似た状況なので出来た。３回目は世代が変わるのでさらに大変だと思う。

③興和台地区

・ 運営委員に女性が多い地区。男性は２人だけ。歴代の自治会役員、運営委員会委員も女性が多い。

・ 春に新人が入るときに勉強会をしている。勉強会用の図面を用意して、協定の内容に照らしてチェック項目を学んでいる。新たに建つ空き地はないので、実際の建築は少ない。去年、１件建替えがあった。

・ 建替えの審査時には、「私たち素人にも分かるように、協定内容に合っているかを分かりやすく図示してください」と業者に頼み、図面を出してもらった。分かりやすく赤で書くなど協力してもらえた。隣家の人から協定に合っているのかと問合せがあった時も、業者（ハウスメーカー）が説明のフォローをしてくれた。

・ 「たより」を年２回出し、市の勉強会に参加した報告などをしている。

・ 去年の春にアンケートをとり、「５年延長」に 95％が賛成してくれたので更新を申請した。今年２月（更新の半年前）までに反対意見もなく、８月に更新の予定。環境にうるさい住民が多く、続けてほしいという意見が強かったと思う。

・ 更新作業は地権者リストとの突き合わせなど事務作業が大変だった。区にも相談に乗ってもらった。

・ 40 年経つが、２世代になった家はあるが世代交代は少ない。容積 60％から 80％に変更になったことや、もともとの敷地も大きいので、２世帯住宅ができる。

・ 障害児のお子さんのいる家で、自宅でグループホームをやりたいという意向があり、「寮」になるのではないかということで市にも関わってもらいながら協議して実現した。

 ２）第２部 質疑・意見交換

・ 「５年延長」というのは？  →手続きの猶予ができる。

・ 「無限延長」は？  →延長の繰り返し

・ 「廃止まで」は？  →見直しのタイミングがないので、変更したくても時代に合わないものを続けざるを得ない。

市としては推奨していない。

・ 地区計画に移る理由を知りたい   →本郷台のヒアリング事例から

・ 本郷台は、色々な地区が混在した地域で、穴抜けが目立ってきたことや、老健施設の計画が出てきたことをきっかけに地区計画移行を検討した。1000 区画を超える大きな地区で、協定の運営も大変だった。

・ 地区の人によれば、「タイミング的にベストの選択だった」が、合意形成は大変だったようだ。広報も 40 回くらい出している。地区計画移行には、美しが丘の場合５年、本郷台の場合３年かかっている。本郷台では、地区計画の内容を検討するチームと、広報担当チームと作り、かつ、ブロックごとに担当者を決めて検討した。手が足りない所は、他のブロックのメンバーが応援した。　

・ 地区計画になったら行政がやってくれるという期待があるが、地区計画盛り込めないルールも必要なので、それは地元でやっている。地区計画では「穴抜け」はなくなるが、地元の大変さは無くなる訳ではない。

・ 金沢区の事例では、地区計画にせずに運用で対応できるようにしようということで、建築協定は残し、それで規制できないものについて新たにルールをかけるという方向にした。地主の代替え地が地区内に散在しており、穴抜け地は多い。ルールは作ったが、担い手がいなくなって困っている。

・ 今日出席の３地区は長く続いている地区。お話しを伺うと、30 年目くらいの更新が節目になりそうだ。興和台地区はうまく乗り切っている。

グリーンタウンの場合、自治会と協定地区との関係はどうなっているのか。

　・ もともとは一致していたが、隣接する新しい開発の地区が自治会に加入したので、協定以外の地区もできた。

・ ２期目は、いろいろ実態に合うように変えた。３期目の準備をそろそろやらないといけない。若い人を入れたい。自治会とは別組織だが、会合は同じ日に同じメンバーでやっている。自治会の大部分の役員は１年交代だが、協定の方は何年か続けてやっている。

・ 自治会の「案内」に、必要な時は協定に関するお知らせを入れてもらっている。

・ 興和台では自治会は１年任期だが、役員の半分が防災委員、もう半分が建築協定の運営委員を担当し、それは２年ずつやる。自治会の副会長２人がそれぞれの委員長をやる。建築協定も２年で交代なので、みんな「新人」で、勉強会をやっている。

・ 動けるのはシニア（クラブ）。領家地区では自治会館の使用は、会計を明確にしようということで、自治会活動でも会場費を取っている。ただし、シニアで使う場合は半額にしている。運営委員が高齢化しているのは問題。

・ 興和台地区は、女性の委員が多い。ブロックごとに選出しているが、結果的に女性が多かった。役員 13 人中10 人が女性。

・ 一般的には女性は尐ない。

・ 運営委員は「地権者」ということになると、男性が所有者で男性が出るものと思っている地区も多いのではないか。

・ 「運営委員＝地権者」を決めている規則は多く、厳密に運営すると、家族でもダメという所もある。

・ 運用は地区ごとに考えていただくのが良い。

・ 輪番制で出しており、自分から手を挙げる人がいないのは、残念。

・ 最初に出た、高さ 8m の件について。開発当初の時期の住宅は、今と比べて床が低いこと、階の間の間隔や屋根の勾配などで、今よりも全体が低く抑えられていることもある。斜線の規制から押さえると、敷地が小さいと高さは 8m くらいになるのではないか。全体の高さもだが軒高が重要。美しが丘は軒高の制限をなくしてしまった。

・ 色々な知識を得れば、こういう理由でこうなっているのかと、安心できる点も多い。

・ 全体的に西部地区はきちんとした活動をされているとことが多く、今日出ているのはまじめに活動される中で出て来た課題である。新しい地区に対して、実績のある地区からノウハウが提供されると良い。

・ 今日はまず第１回ということで会を持った。これからも身近な地域で話し合いができると良い。今日の話し合いのまとめはまた後日報告する。

３）参加者アンケートの結果

　交流会の参加者に対してアンケートを実施した。

 回答の集計結果等は次ページのとおりであるが、有意義だったとする感想が多く、気軽な情報交換の場として、また、お互いの知恵やノウハウを共有する場として評価された。

 また、今後も継続して話し合いたいテーマとして、①運営委員等の後継者・担い手の見つけ方や育て方（ 4人）、②地域の実情等に合わせた建築協定の運営や内容変更（ 4人）、③自治会・町内会等の地域組織との連携・協力（ 3人）に期待する意見が多かった。

 今後の方面別交流会についても参加希望が多かった。

●西部方面交流会 参加者アンケート調査の集計結果及び記入状況

* アンケートの調査表に回答の集計結果及び記入結果を表示したもの。

（２）工業系地区の意見交換会

　 工業団地や準工業地域で、操業環境の維持  を目的とした建築協定地区が11地区ある。  これまで、工業系地区が集まり、協定の運営に関する意見を交換する機会は無かった。また、工業系地区の運営の実態もわからない点が多かった。このため工業系の建築協定地区の運営委員会を対象とした意見交換会を開催した。

 　工業系地区では、団地の協同組会がある場合は、組合が実質的に建築協定の運営委員会の機能を担っていることが特徴的である。

 　地区の操業環境を維持するため、地区内や隣接地区での住宅立地対策、立地業種のコントロール等が課題になっており、隣接マンショへの説明や、立地が望ましい業種の紹介など様々な工夫が行われている。  

 　また、新任の委員が協定の運営の知識を得るため、同じ工業系地区の運営委員会（協働組合）と交流を持つことが有効であり、工業系の地区が集まって勉強会や情報交換ができる機会の必要性、行政との関係づくりの必要性も指摘された。

●工業系の建築協定地区意見交換会の実施概要

１）地区の概要と活動報告 

①港北ニュータウン・新吉田工場倉庫地区

・ 港北ＮＴの対象区域内にあった工場が集合換地として 2ヶ所にまとめられた。その一つが新吉田工場倉庫地区である。

・ 港北NT計画が始まった頃は金沢地区へ移転といわれたが、港北NT地区内での準工地域を認めてもらった経緯がある。

・ 港北ＮＴの換地を希望する場合は建築協定への加入が前提であった。

・ 事業所は入れ変わりがあるが地権者は変わっていない。

・ 当初からは分割相続によって地権者が約10人増えており、現在88区画（元は76区画）である。

・ 建築協定では、緑化率を工場用地の10％としているが、実際には3％程度にとどまっている。

・ 自動車修理関係工場が多い。テレビで放映されたが、自動車関連修理工場が日本一多い建築協定地区とのことである。

・ 協定によりアパート、マンション、娯楽施設は建てられない。一般住宅については入居時点で覚書をもらうようにしている。

・ 従業員の通勤用の駐車が増えて困った。従業員の足として必要である。

・ 地権者は 1/3 が事業者で，2/3 が農家である。賃料を増やしたいため工業団地にはふさわしくない業種を誘致しがちである。このため、工業団地にふさわしい業種の企業の紹介等を行っている。

②横浜第二工業団地協同組合連合会

・ 昭和30年代に国の集団化事業で横浜第二工業団地と戸塚工業団地ができた。公社が分譲を行った。

・ 昭和38、39年に造成ができた。出資企業によって2つの協同組合が作られ、現在も続いている。

・ 横浜印刷工業団地組合（31社）と他の業種約30社で組合が作られている。

・ 昭和40年に協同組合（企業組合）を設立した。まちづくり関連は理事会で協議し行っている。

・ 建築協定運営委員会では予算がない。協同組合理事会で対策費等の予算を出している。

・ 昭和59年に建築協定を締結した。新しい企業が進出してきた場合は理事会の了解が必要なので、建築協定以前から工場等建築物についてはチェックをしてきた。

・ 緑化率は別として、企業間でトラブルになるようなことは起きていない。

・ 建築協定を作ったいきさつは、ある企業が社宅を作ろうとしたため、住宅系が入ってくると操業しにくくなるので建物の用途制限をする必要が出てきたことによる。

・ 産廃業者が立地しようとしたこともある。

・ 建築協定があるため、入ってきて欲しくない業種が立地していないことで操業環境が守られている。

・ 従業員の通勤用の駐車場が足りない。

③戸塚工業団地

・ 昭和57年から建築協定は存在していたが、平成21年に変更認可を行った。

・ 新しく入ってきた企業に対しては建築協定の説明を行っている。

・ 進出企業が工場を建てたら、協定地区の道路反対側隣接地のマンションからクレームがでた。建築協定に基づいて建設していることを説明して、住民の方に了解をもらったことがある。

・ 平成21年の変更認可では、道路からの壁面位置、門・塀の高さを厳しくした。また、対象となる建築物の面積を50㎡から20㎡以上と引き下げた。

・ 協同組合の理事会がそのまま建築協定運営委員会とだぶっている。

・ 道路の幅員を6mから9ｍに変更し家賃が割高になったが、24時間操業できるのでメリットがある。

２）質疑応答等

 問：隣接地の住宅地等でのトラブルはないか？

（横浜第二工業団地）

・ 隣接地にマンションが建つこととなった。横浜市に要望をだし、市が仲裁に入りマンションの自治会と工業団地組合とで協定を結び、工業団地の存在と操業を理解・認識していただいた。

（新吉田工場倉庫地区）

・ 元は従業員の社宅として建築されたアパートが一般住宅に変わってしまい、現時点では8世帯16名が居住している。

・ 2箇所の穴抜け地が転居し売りに出されている（2箇所中1箇所は売却された）。

 問：今後の課題、要望等

（新吉田工場倉庫地区）

・ 大型工場が移転しその跡地（空工場化している）の活用が大きな問題である。

（横浜第二工業団地）

・ 建築協定運営委員長が協働組合の理事長を兼務している。２年前に引き継いだ。事務局員をやとって、事務作業をしてもらっている。次の委員長に引き継ぐ時期を考えている。

・ 勉強会のうち１回ぐらいは工業系の会員が集まって情報交換できるとよい。

・ 県工学会で全県レベルの交流会を行って折り、事業者間の交流の機会はある。

・ 永年協定としているのは、更新をすると穴抜けが多く出ることが予想されるためである。

・ 具体のテーマ、ケースで行政との関係づくり、協力関係をつくる必要がある。

２−４ 活動内容（４）その他自主的な活動を行うための仕組みの検討・試行 

　地区の概要や運用状況の把握・分析の結果を踏まえ、建築協定に係る技術的な相談、まちづくりに関連した相談、住民相互や開発者等とのトラブルや訴訟等に関連した相談等等、情報の提供や交換等の仕組みについて検討した。

 　建築物の審査等について外部のアドバイザーや専門家に意見を求めたり、業務委託している例等があり、このような技術的支援のあり方や普及の可能性などについて検討した。

 　地区によっては、紛争の経験が有り、紛争に対処するための積立を行っている例もある。横浜弁護士会の「紛争解決センター」がADR法（「裁判外紛争解決手続きの利用促進に関する法律（平成19年4月施行）」）の認証を受けており、センターの活用や連携等について検討を行った。

 　また、方面別交流会や工業系地区の意見交換会を継続的に開催するための体制や資金確保について検討を開始し、方面別検討会では、参加費（資料代相当）を徴収する場合の参加意向について、参加者アンケートで確認を行った。 

３．活動効果３−１ 活動効果

　 担い手事業を活用した協議会の今回の取組みは、地区の実態把握やヒアリング調査、地区間の交流や他の団体等との連携の機会つくり等を通じて、協定地区の運営に役立つ情報やノウハウ等の共有を実現することにより、運営委員会の活動を多面的に支援しようとするものである。

 　また、このような運営委員会の活動支援を充実するため、建築協定連絡協議会の活動基盤を強化することを目的とするものである。

　（下図 - 「担い手事業による協議会の取組みと運営委員会にとっての効果」参照）

 今年度は以下のような点で活動の効果があった。

（1）協定地区の概要とアンケート調査結果を連結して閲覧する等、データベースの活用を始めており、ヒアリング対象地区の選定等に役立っている。

（2）ヒアリング調査は連絡協議会の委員だけでなく、テーマ等に関心のある地区の運営委員も参加しており、結果的に地区間の交流や意見交換会開催の試行実験の側面もあり有効だった。また、建築協定連絡協議会の実効的な役割を周知する機会ともなり有意義であった。ヒアリングの前後に現地での説明を受けており、運営のありかたを具体的に検討する上で有益であった。

（3）「方面別交流会」や「工業系地区の意見交換会」など地域やテーマを絞った意見交換の機会は参加者の評価も良く、継続的に開催すべきであるという意見・反応を得ることができた。 

現地見学の様子

３−２ 団体内・外の評価

 　横浜市建築協定連絡協議会とNPO法人横浜プランナーズネットワークが協働し、検討会や作業部会を設置して検討をすすめた。回を重ねるに従い相互の活動に関する認識が深まった。データの分析集計やウェッブサイトの設計等に際して、夫々の組織が得意な分野で力を発揮し協力することで、よい成果が得られた。

４．今後の課題

 　アンケート調査結果の分析やヒアリング調査、交流会・意見交換会などにより建築協定地区の運営について、独自の工夫や取組みをしている例が多くあることが分かった。また、「他の地区の取組みについて知りたい」、「他の地区ではどのような運用しているのか知りたい」、「専門家アドバイザを紹介して欲しい」などの意見もあった。

 　方面別交流会の継続開催や協議会のウェッブサイトの開設などを通じて、これらの情報を収集・整理し、協定地区の運営情報やノウハウ等の共有化を進めることにより、円滑な地区運営を支援できる仕組みを充実していく必要性は高い。

　 また、交流会の企画・開催や協議会のウエッブサイトの維持・更新等、運営委員会の活動支援を充実するため、活動資金の確保など協議会の活動基盤や支援体制の強化を進めていく必要がある。

５．今後の展開

 　今年度は、建築協定の運営実態の把握や地区の概要など基礎的な情報を整理するとともに、運営の情報やノウハウの共有をすすめるキッカケとなる交流会を開催することができた。また、情報の受発信の窓口となる協議会のウェッブサイトの構成などについて検証を開始した。

　 今後も引き続き活動を継続し、協定地区の運営支援の充実を目標として以下のような展開をはかる。

（１）    市内の建築協定の運営状況などの把握

　　建築協定地区の運営実態などについて、引き続き情報の収集・更新や分析をすすめる。

（２）    運営状況等の情報の活用方法及び情報共有化の検討・実施

 　地区の概要、取組みや運営ノウハウなどの情報を収集し共有するため、協議会のウエッブサイトの開設を目指す。提供情報の検討や、活用の効果、活用のしやすさの検証作業等をすすめる。

　１）組織運営の状況、技術的ノウハウ等を検索できる運営委員会用のホームページの検討・試行

　２）協定たよりの紙面構成の拡充（アンケート結果等に応じた見直し）

　３）Q&A集、先行事例集、ノウハウ集等の編集・発行の検討

（３）地区相互間，他組織とのネットワークづくりの検討・実施

　 方面別交流会や工業系地区の意見交換会等、地域やテーマを絞った意見交換・ノウハウ共有の機会づくりを実施する。

1）           　　１）課題解決をテーマとした勉強会の拡充

2）           　　２）地区同士が直接相互に訪問したり、意見交換したりしやすい機会の検討・実施

3）          協　　３）建築協定に関わる専門家やNPOとの関係づくり（横プラ開催のまちづくり交流会への参加等）

（３）自 （４）自主的な活動を行うための仕組みの検討・実施

 　活動内容の充実にむけ、活動基盤・体制の強化を含めた検討や支援情報の提供・発信などについて、まちづくりNPOと連携してすすめる。

　１）二ーズの高い相談機能の充実（専門家派遣、相談会の充実等）

　２）運営委員会の組織力アップの検討・支援（担い手不足、高齢化への対応、事務局体制の充実、自治会との連携等）

　３）運営委員会活動の社会的地位向上（協議会独自の普及啓発、テーマ別の表彰制度創設）

　４）協議会の運営体制強化の検討（事務局体制、財政基盤等）